Varjatud puudused kinnisvara ostmisel võivad põhjustada suuri kulusid ja vaidlusi nii ostjale kui müüjale, mistõttu pakuvad kindlustusfirmad lisakaitset nende riskide maandamiseks. Lisakaitse kehtib kuni kaks aastat pärast ostu ja katab puudusi, mis olid olemas ostuhetkel, kuid mida polnud võimalik enne avastada. Müüjal on seadusest tulenev kohustus puudustest teatada, kuid ostjal soovitatakse ise põhjalikult uurida kinnisvara seisukorda ning vajadusel tellida ehitusekspertiis. Vaidlused varjatud puuduste üle võivad viia kohtumenetlusteni, kus müüja vastutus võib hõlmata tehingu tagasipööramist ja rahaliste kohustuste täitmist. Ostjal on võimalik esitada nõudeid kuni kolm aastat pärast vara üleandmist, kuid puudusest tuleb müüjat teavitada mõistliku aja jooksul.
See kokkuvõte on loodud tehisaru abil. Tulemuses võib esineda ebatäpsusi, seetõttu soovitame lugeda ka täismahus artiklit. Tagasiside: info@goodnews.ee.
Varjatud puudused on üks suurem risk kinnisvara ostmisel nii ostja kui ka müüja jaoks, tähendades probleemide korral tuhandetesse eurodesse ulatuvaid kulusid ja kohtuteed. Selliste kulude vähendamiseks on kindlustusfirmad asunud pakkuma kodukindlustusele varjatud puuduste lisakaitset.
Coop Panga kindlustuse äriliini juhi Raivo Piibori sõnul on lisakaitse mõeldud puuduste likvideerimiseks, mis ei olnud ostu hetkel teada ning mida ei olnud võimalik ette näha. Siia alla kuuluvad näiteks vajumine ja praod, niiskus ja hallitus konstruktsioonides, puudulik soojustus või hüdroisolatsioon ning ohtlikud või mittetöötavad elektri- ja küttesüsteemid.
Kindlustushüvitise saamiseks pidi varjatud puudus eksisteerima juba ostuhetkel.
„Kindlustushüvitise saamiseks pidi varjatud puudus eksisteerima juba ostuhetkel,“ rõhutab ta. Samas ei vabasta kindlustuse olemasolu müüjat vastutusest, vaid see katab esmased ja väiksemad kulud kohtuteed ette võtmata. „Kõiki probleeme ei ole võimalik alati enne ostu tuvastada ning see kaitse annab turvatunde kodu ostujärgsel perioodil,“ sõnab Piibor.
Foto: Magnific
Varjatud puuduste kaitse kehtib kuni kaks aastat alates kodu ostust. „See periood on ostja jaoks üldjuhul kõige riskantsem, sest kõik võimalikud probleemid ei avaldu kohe,“ lisab ta.
Kontrolli üle ja pane puudused kirja
Varjatud puudusi on erinevaid, alates külmasildadest ja lekkivatest torudest kuni halva heliisolatsiooni ja öiste lärmakate naabriteni. Coop Panga kodulaenude äriliini juhi Karin Ossipova sõnul näitab praktika, et kõige rohkem üllatusi pakuvad 1970.–1980. aastatel ehitatud majad, mis sageli rajati omal käel ja materjalidest, mille päritolu ei pruugi olla kõige läbipaistvam.
Kõige kulukamad probleemid on seotud konstruktsioonivigade, hallituse või pehkinud puitdetailidega, mida siseviimistluse alt ei näe.
„Kõige kulukamad probleemid on seotud konstruktsioonivigade, hallituse või pehkinud puitdetailidega, mida siseviimistluse alt ei näe,“ selgitab Ossipova. Samuti võivad väga kalliks osutuda vanade küttesüsteemide ja elektrilahenduste uuendused, kuna sageli tuleb selleks lõhkuda siseviimistlus ja üles võtta põrandad.
Foto: Freepik
Kuigi seaduse järgi on müüjal kohustus kinnisvaraga seotud puudused avaldada, ei saa ostja loota ainult müüja infole. Nii tasub ostjal ise uurida piirkonna detailplaneeringut ja tehnorajatiste kaitsevööndeid, kuna sealt võivad tulla ootamatud üllatused, näiteks see, et tulevikus asendub senine vaade uue elurajooni või tööstuskompleksiga. Samuti tuleks tähelepanu pöörata korteriühistu finantsseisule ja võlgnike olukorrale.
„Rusikareegel on, et kui müüdaval varal on puudusi, mida ei ole ostu-müügilepingus kirjas ja mis ei vasta keskmisele kvaliteedile, jääb vastutus müüjale,“ ütleb Ossipova.
Rusikareegel on, et kui müüdaval varal on puudusi, mida ei ole ostu-müügilepingus kirjas ja mis ei vasta keskmisele kvaliteedile, jääb vastutus müüjale.
Probleemide ennetamiseks soovitab Ossipova nii ostjatel kui ka müüjatel olla võimalikult aus ja põhjalik. Vanema kinnisvara puhul tasub tellida ehitusekspertiis ja kui müüjale on puudused teada, siis tuleks need ausalt kirja panna ning ostu-müügi lepingusse lisada.
Foto: Freepik
Kohtutee võib viia kodu müügi või pankrotini
Vaidlused tekivad sageli siis, kui müüja väidab, et ta probleemidest ei teadnud. „Isegi kui müüja ei ole puudusest teadlik, ei vabasta see teda vastutusest. Esineb juhtumeid, kus tehingud on varjatud puuduste tõttu tagasi pööratud ning vahel on selleks tulnud ette võtta ka kohtutee. See tähendab müüjale kohustust kogu tehinguga saadud raha ostjale tagastada.
Isegi kui müüja ei ole puudusest teadlik, ei vabasta see teda vastutusest.
„Sageli on see väga keeruline olukord, sest müüja on saadud raha juba kasutanud – maksnud tagasi laenu või ostnud uue kodu,“ märgib Ossipova. „Sellisel juhul võib ainus lahendus olla uue kodu müük või lausa müüja pankrot.“
Pärast tehingut on ostjal võimalik esitada nõudeid kuni kolme aasta jooksul alates vara üleandmisest. Seejuures tuleb puuduse avastamisel müüjat teavitada mõistliku aja jooksul, tavaliselt kuni kahe kuu jooksul. Vaidluse korral peab ostja suutma tõendada, et puudus oli olemas juba vara üleandmise hetkel.
„Oluline on ka meeles pidada, et müügiprotsess ei alga notariaalse lepinguga, vaid juba müügikuulutusega. Nii võivad ka seal antud lubadused hiljem siduvaks osutuda,“ lisab ta.
